Dans toute copropriété (logement social ou privé), le PPPT – pour Projet de Plan Pluriannuel de Travaux – est essentiel afin de projeter les rénovations à faire et d’étaler les dépenses de manière méthodique. Le PPPT est-il obligatoire pour toutes les copropriétés ? Comment se matérialise-t-il et comment le construire ? Découvrez également dans cet article comment ce plan pluriannuel de travaux peut devenir un puissant instrument de planification et de gestion du budget.

PPPT et PPT : définition et différences

On distingue deux typologies de documents liés à la planification des travaux dans une copropriété :

Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) constitue la première étape du processus, dans la mesure où il s’agit encore d’une proposition à ce stade. Ici, le bailleur / la copropriété n’a aucune obligation de réaliser les travaux listés dans le document.
Le plan pluriannuel de travaux (PPT) désigne la suite du processus. Une fois que les travaux ont été validés en interne, ils sont détaillés, budgétisés et hiérarchisés dans ce document.

Quel est le contenu d’un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) ?

Un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) contient une liste de travaux dans différents objectifs :

Maintenir l’immeuble en état ;
Garantir la sécurité de tous les occupants ;
Réduire les émissions de gaz à effet de serre du bâtiment (travaux d’efficacité énergétique).

En parallèle, il précise quel sera le niveau d’efficacité énergétique atteint si les travaux sont faits (niveau de performance énergétique et émissions de gaz à effet de serre).

Ce projet contient également une estimation des dépenses nécessaires pour concrétiser tous les travaux. Enfin, il intègre un échéancier permettant de projeter l’organisation des différents chantiers sur une durée de 10 ans.

Une fois qu’il est validé, le PPPT est transformé en plan pluriannuel de travaux (PPT). Ce nouveau document liste l’ensemble des travaux à réaliser en les classant par ordre de priorité. Grâce à cette planification, le bailleur est en mesure d’étaler la réalisation des travaux dans le temps, d’estimer les dépenses et d’effectuer une prévision des dépenses sur cette même durée de 10 ans.

PPPT et PPT : les obligations des copropriétés

Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) est une obligation pour toutes les copropriétés dès lors qu’elles ont été livrées depuis plus de 15 ans.

Pour rappel, si cette mesure concernait au départ seulement les copropriétés de plus de 200 lots, elle s’applique aux copropriétés de plus de 50 lots depuis le 1^er janvier 2024 et à toutes les copropriétés (y compris de moins de 50 lots) depuis le 1^er janvier 2025.

Seules certaines copropriétés peuvent être exemptées de PPPT dans un cas bien particulier : si le diagnostic technique global (DTG) n’identifie aucun chantier à réaliser dans les 10 prochaines années.

Qui peut construire un PPPT ?

C’est le décret n°2022-663 du 25 avril 2022 qui précise qui peut être en mesure de construire un PPPT.

Très concrètement, ce projet de plan pluriannuel de travaux peut être élaboré par une personne physique, morale ou un groupement doté de compétences spécifiques en construction (gros œuvre et second œuvre), produits et matériaux de construction, équipements techniques, pathologies du bâtiment et de ses équipements, thermique des bâtiments et possibilités d’améliorations énergétiques, évaluation des émissions de gaz à effet de serre du bâtiment, terminologie technique et juridique du bâtiment, textes législatifs et réglementaires relatifs aux normes de l’habitat ou encore équipements nécessaires au bon déroulement de la mission.

Centralisez la gestion de tous vos diagnostics immobiliers, optimisez la gestion de votre parc immobilier et anticipez plus efficacement vos prochains travaux !

Découvrez DiagInfo, notre logiciel complet qui intègre 13 diagnostics et couvre toutes les obligations réglementaires.

Découvrir notre solution DiagInfo

Les bailleurs sociaux et assemblées de copropriétaires peuvent faire le choix de collaborer avec un bureau d’études, mais aussi un architecte par exemple. Dans tous les cas, le professionnel choisi doit être en mesure d’attester sur l’honneur de son impartialité vis-à-vis du projet et présenter une preuve qu’il est bien protégé par une assurance de responsabilité civile professionnelle précisant toutes les compétences couvertes.

PPPT : faut-il valider tous les travaux ?

La copropriété n’a aucune obligation de réaliser tous les travaux listés dans le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT). Très concrètement, tout est possible :

Valider l’intégralité du PPPT ;
Valider partiellement le PPPT ;
Rejeter le PPPT.

Si le projet de plan pluriannuel de travaux est adopté en assemblée générale, il peut devenir un PPT, plan pluriannuel de travaux. En revanche, quand le projet n’a pas été adopté, le sujet doit être mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante.

Partenaire des bailleurs sociaux depuis de nombreuses années, Sigma vous propose un logiciel de gestion des attributions de logement complet, éprouvé et déjà adopté par de nombreux acteurs du secteur.

Découvrir Imhoweb

Quels sont les avantages d’un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) ?

Le PPPT et le PPT qui en découle ne doivent pas uniquement être considérés comme des contraintes réglementaires : cette obligation offre une vraie opportunité de valoriser les copropriétés, de booster leur attractivité et d’améliorer leur performance énergétique.

Pour les bailleurs sociaux comme pour les propriétaires dans le privé, cette réglementation permet de mieux organiser les travaux en les étalant sur plusieurs années.

Une vraie opportunité d’optimiser votre gestion

Par l’intermédiaire d’un plan pluriannuel de travaux solidement construit, vous allez pouvoir lisser votre budget sur une durée de 10 ans, et ainsi vous assurer de maintenir une trésorerie suffisante sur la durée, y compris sur les périodes pendant lesquelles certains logements ne seront pas habitables à cause des travaux.

Pour les bailleurs, chaque chantier représente un manque à gagner double :

Il faut financer les travaux…
… alors même que, parfois, les logements ne sont pas habitables pendant le chantier et qu’il faut donc renoncer à percevoir les loyers correspondants.

Cette planification sur la durée favorise l’équilibre financier. Elle va aussi aider les bailleurs à mieux gérer le relogement des locataires pendant les travaux, via une anticipation optimale de tous les besoins.

Un pas de plus vers un parc attractif et moins énergivore

Les règles en matière de performance énergétique des bâtiments sont de plus en plus strictes. Depuis le 1^er janvier 2023, les logements qui consomment plus de 450 kWh/m2 sont considérés comme énergétiquement indécents. Pour ces logements, les propriétaires et bailleurs n’ont plus le droit de signer de nouveaux contrats de location.

Au fil des années, les exigences vont naturellement augmenter. Ainsi, à l’horizon 2028, la loi climat et résilience propose d’interdire la location de toutes les passoires thermiques.

Dans cette perspective, le PPPT et le PPT permettent aux copropriétés de s’organiser pour mieux étaler leurs travaux dans le temps et améliorer leurs performances énergétiques (isolation, système de chauffage, utilisation des énergies renouvelables, etc.).

Loin d’être simplement une contrainte réglementaire, le PPPT fait partie des éléments qui vont structurer l’approche des copropriétés et des bailleurs sociaux, en les aidant à mieux se projeter et à cibler les travaux prioritaires. Une vraie opportunité de mieux gérer les chantiers, les locataires et l’équilibre financier qui en découle.